Dibuat oleh: Wowo Tua Barasa, S.H., M.H.
Ahli di bidang Hukum Agraria dengan latar belakang pendidikan:

Pendidikan strata satu (S1) merupakan lulusan  di Universitas Krisnadwipayana dengan skripsi berjudul "Kekuatan Hukum Sertipikat Hak Atas Tanah Ditinjau dari Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria".

Pendidikan strata dua (S2) merupakan lulusan di Universitas Krisnadwipayana dengan tesis yang membahas "Analisis Pelaksanaan Pembatalan Sertipikat Hak Atas Tanah".

Saat ini sedang menempuh pendidikan strata tiga (S3) di Universitas Krisnadwipayana, dengan fokus pada penyusunan disertasi berjudul "Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum dalam Proyek Strategis Nasional di Indonesia". dan  merupakan calon Doktor di bidang hukum agraria. Saat ini studi perkuliahan S3 telah selesai dan kini sedang dalam tahap penyusunan disertasi

Latar Belakang

Tanah merupakan kebutuhan dasar manusia sejak mulai dari lahir sampai dengan meninggal dunia, Tanah memegang peran yang sangat penting dalam kehidupan masyarakat, baik sebagai tempat tinggal, lahan usaha, maupun sumber penghidupan. Dalam perspektif hukum, tanah didefinisikan sebagai permukaan bumi yang meliputi ruang di atas dan di bawahnya, serta termasuk benda-benda yang berkaitan secara tetap dengan tanah tersebut.

Dalam konteks agraria, tanah dipahami sebagai bagian dari bumi, lebih tepatnya permukaan bumi. membahas dari sudut pandang hukum, yakni tanah sebagai objek hak. Hal ini ditegaskan dalam Pasal 4 ayat (1) Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA), yang menyatakan bahwa: “Atas dasar hak menguasai dari negara sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2, dipunyai oleh orang-orang, baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang-orang lain serta badan-badan hukum.” Dari ketentuan tersebut, dapat dipahami bahwa pengertian tanah secara yuridis adalah permukaan bumi, sedangkan hak atas tanah merujuk pada hak untuk menguasai bagian tertentu dari permukaan bumi tersebut, yang terbatas secara ukuran panjang dan lebar atau berdimensi dua.

Dalam hal ini bagaimana kedudukan Tanah Garapan sebagai Jaminan Kredit?

Tanah berstatus garapan diartikan sebagai tanah kosong yang dimanfaatkan oleh orang lain, meski belum disahkan hak kepemilikannya secara hukum. Kita dapat melihat definisinya dalam Keputusan Kepala Badan Pertanahan Nasional (BPN) Nomor 2 Tahun 2003 tentang Norma dan Standar Mekanisme Ketatalaksanaan Kewenangan Pemerintah di Bidang Pertanahan yang Dilaksanakan oleh Pemerintah Kabupaten/Kota (“SK Kepala BPN”). Tanah garapan yaitu sebidang tanah yang sudah atau belum dilekati dengan sesuatu hak yang dikerjakan atau dimanfaatkan oleh pihak lain baik dengan persetujuan atau tanpa persetujuan yang berhak dengan atau tanpa jangka waktu tertentu.

Hak Garap bukanlah hak atas tanah, Hak garapan hanyalah sebatas hak menikmati,  mengerjakan untuk mengambil manfaat dan mempergunakan sebidang tanah yang dijadikan hak garapan, meskipun bukan hak atas tanah, kedudukan hak garap tetap sah dan diakui dalam  baik bahkan dalam hukum adat maupun hukum nasional. 

Rumusan Masalah

1. Apakah tanah garapan dapat dijadikan jaminan kredit?
2. Apakah tanah garapan yang didirikan bangunan secara permanen dapat dijadikan jaminan kredit?

Pembahasan 

1. Pada dasarnya, tanah garapan tidak dapat dijadikan jaminan kredit secara formal menurut hukum positif di Indonesia, karena tanah tersebut tidak memiliki status hukum yang pasti. Dalam hukum pertanahan, objek jaminan seperti hak tanggungan hanya dapat dibebankan pada tanah yang memiliki hak atas tanah yang terdaftar, seperti Hak Milik, Hak Guna Usaha (HGU), Hak Guna Bangunan (HGB), atau Hak Pakai. Tanah garapan umumnya tidak memiliki sertifikat atau bukti hak yang sah sehingga tidak memenuhi syarat sebagai objek jaminan
2. Menurut pendapat hukum saya, tanah garapan yang telah dikuasai secara fisik dalam jangka waktu lama dan didirikan bangunan permanen di atasnya, dapat dipertimbangkan sebagai objek jaminan kredit dengan syarat-syarat tertentu, yaitu:

1. Diperoleh dengan itikad baik dan tidak sedang dalam sengketa.
2. Tanah tersebut telah dikuasai secara fisik selama kurang lebih 15–20 tahun secara terus-menerus, menunjukkan adanya penguasaan nyata dan stabil.
3. Telah didirikan bangunan secara permanen di atas tanah tersebut, yang menunjukkan adanya investasi dan kepentingan ekonomi yang kuat dari pihak penggarap.

Dalam kaitannya dengan hal tersebut, dapat dikaitkan dengan Pasal 35 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 (UUPA) Ketentuan ini membuka peluang bahwa meskipun tanah bukan milik sendiri, seseorang tetap dapat memiliki hak atas   bangunan yang berdiri di atas tanah tersebut, jika dapat memenuhi syarat untuk mengajukan Hak Guna Bangunan (HGB).[1]

Lebih lanjut, dalam hukum agraria Indonesia juga dikenal prinsip pemisahan horizontal (horizontale scheiding beginsel), yaitu prinsip yang memisahkan antara kepemilikan atas tanah dan kepemilikan atas bangunan yang berdiri di atasnya. Artinya, meskipun seseorang tidak memiliki hak atas tanah, dia tetap dapat memiliki bangunan yang berdiri di atasnya secara hukum.[2]

[1] Prof.Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia, (Jakarta: Universitas Trisakti, 2015), hlm.424

[2] Dr. Hasni,S.H.,M.H., Hukum Penataan Ruang  dan Penatagunaan Tanah, (Jakarta:Rajawali Pers, 2013), hlm.337